昔日地王沦为资金的阶下囚

在北京，2009年至2010年荣膺“地王”的项目中，除了部分四环内稀缺地块销售依旧良好，比如金茂府、富力十号等楼盘，其他大部分“地王”项目往日雄风已不复存在。

自限购政策出台后，部分地王项目的销售“量价齐跌”之势难改。据了解，远洋·天著、中信新城等最新均价较最新报价均有所下降。其中，远洋·天著的降价最为显著，其今年3月的报价为最低1100万元/套，而11月6日推出总价800万元/套的380平方米特价房源，降幅超过27%。

该楼盘2010年3月以13396元/平方米的楼面均价拿下，2011年8月以24000元/平方米的价格入市，仅土地成本就占了销售价格的55.80%。

在上海，据中国证券报记者统计，2009-2010年出了11个不同类型的“地王”。除了新江湾C6地块、唐镇新市镇地块、南翔地块、青浦赵巷等四个“地王”项目已上市外，其他七个“地王”项目均未上市销售。

2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.536亿元拿下嘉定区南翔镇地块，楼板价高达1.3199万元/平方米，创下当时区域楼板价“地王”。两年后的今天，该地块建起的“新城公馆”，近期却开始大幅降价，开盘3天内推出特价房源100套，原来单价每平方米2.6万元到2.8万元，单价直降6000元到7000元，团购价1.8万元到1.9万元。

当然，并不是所有的“地王”都选择降价，北京地区的金茂府由于地段具有一定优势，其价格甚至还有所上调。但总体而言，绝大多数的“地王”销售进度缓慢，日子并不好过。绿城集团在2009年12月10日，以16.611亿元的价格竞得上海浦东新区唐镇新市镇两幅地块，楼板价19040元/平方米，已获得销售许可证，网上房地产均价50000元/平方米，一共推出225套，目前只售出50套。

金地集团在2009年7月23日以30.48亿元夺得赵巷10号地块，单价14499元/平方米，创当时上海居住用地史上第二贵地价，被人称为赵巷“地王”。该项目已经入市，目前网上均价45000元/平方米，一共推出171套，只售出34套。业内人士分析，该项目售价需达到23000元/平方米才能实现保本，目前根据销售价格分析，扣除开发成本，金地应能有40%以上的利润率。

中建总公司在2009年12月23日，以3.25万元/平方米的楼板价，总价37.2亿元，取得新江湾城C6地块，溢价率为217%，成为当时国内单价最贵宅地。目前该项目为“中建府邸”，11月8日首次取得预售许可证，开发商将其建成以别墅为主的社区。该项目联排别墅的报价均在每平方米8.5万元以上，而几栋独立别墅的报价则在每平方米14万元以上。目前推出153套，仅售出4套。

在深圳，2009年的总价地王位于观澜的横坑水库片区，金地集团以24.4亿元的高价购入。2009年深圳的单价地王位于宝安的尖岗山地块，该地块被招华地产以5.3亿元拍下，折合楼面地价每平方米18874.64元。

如今，这两块当年地王都已跻身深圳顶级豪宅行列，但是由于深圳执行严格的限购限贷政策，成交都比较低迷。

位于深圳观澜的2009年总价地王被金地集团开发成天悦湾项目。天悦湾于今年9月正式开盘，天悦湾的销售人员向中国证券报记者介绍，目前该项目的主力户型为叠加别墅和复式洋房，均价分别为每平方米3.7万元和2.6万元。这位销售人员表示，天悦湾的销售情况比想象中还不理想，目前第一期推出164套单位，售出60余套。

公开资料显示，金地天悦湾的每平方米土地成本为8617元，在每平方米3万元的均价中，土地成本占比并不算高。“贵”为地王，从当前的售价来看开发商依然有利可图。

今年三季度以来，北上广深等一线城市多个昔日“地王”楼盘“割肉”降价。业内人士认为，在房地产宏观调控大背景下，昔日拿下“地王”的开发商当前面临较大资金压力，利润空间明显受到挤压，近一段时间“地王”恐怕难以风光再现。未来的房价及整个房地产市场将回归理性，房地产行业的发展或更趋于健康。

北京上海部分“地王”项目在售情况一览

“割肉”旨在回笼资金

对开发商而言，“地王”项目降价实属迫不得已。新城地产上海公司相关人士坦言，新城公馆的楼板价在1.3万元/平方米左右，2万元/平方米的价格是低于成本的，按照这一价格，肯定是卖一套亏一套，选100套是为了把业绩冲一冲，回笼资金，目的是回笼4到5个亿的资金。

不过，降价带来的成交效果明显，当天便售出40余套。拿地时，外界曾一度猜测新城公馆定价肯定超过3万元/平方米，但由于市场低迷，开发商现在不得不下调定价。

社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，“地王”项目也加入“低价换量”的大军，显然是在为自己之前非理性拿地行为“买单”。“对于房地产市场和整个行业来说未必不是好事，我相信未来整个房价走势及行业机制都将回归理性。”他指出，目前房企降价回笼资金的策略，说明房地产企业已经逐步认清了整个房地产的调控形势。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，房企未来的资金或愈发紧张。作为拿“地王”的房地产开发企业，虽然成本价格较高，但也应适时调整原有的产品定位，并制定合理的价格迎合市场需求，以缓解日益严峻的资金压力。

北京中原地产市场研究总监张大伟分析表示，昔日“地王”项目中的保利茉莉公馆、中信新城、米拉village等8个楼盘项目土地成本占比已经超过了40%，打破了历史纪录。中信新城的土地成本占比更是高达55.80%。张大伟坦言，之所以出现这一情况，是由于开发商在土地市场价格高企时“接手”了高溢价率住宅地块，但是楼盘项目上市却“时运不济”，恰逢房地产宏观调控周期。“房地产调控抑制了大部分的投资需求。”

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