信托兑付风险聚集房地产基金伺机抄底存隐忧

信托兑付风险聚集 房地产基金伺机抄底存隐忧

在房地产信托面临集中兑付大考之时，不少私募房地产投资基金已经蠢蠢欲动，意欲“趁火打劫”低价抄底。专家表示，基金现在为信托兜底仍有重大风险，解决房企流动性困难的根本还是政策扶持以及去化率的上升，私募房地产投资基金接盘尚需谨慎。　　集中兑付风险聚集　　“信托融资是在2010—2011年间部分房地产企业在楼市调控政策时期采取的融资方式，相比银行融资方式，信托融资的融资成本相对较高。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时说。　　据中国信托业协会发布的数据显示，2010年新增投资房地产领域的信托投资额为2864.08亿元，占全年全部新增投资额的12.7%；2011年新增投资房地产领域的投资额为3704.58亿元，占全年全部新增投资额的22.5%。　　有借就有还。由于房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，所以多数产品将于今年陆续到期。据中金公司研究报告统计，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。　　然而，在目前房地产市场持续低迷的情况下，信托公司通过房地产公司正常销售回款方式实现兑付的困难正在加大。房地产信托正面临着爆发式增长后不断累积的兑付风险的考验。在刚刚过去的3月，房地产信托迎来首个兑付小高峰，到期规模约220亿元。虽然此次小高峰在平稳中度过，但真正的考验还在后面，后期兑付风险仍不容小觑。　　数据显示，从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度到期规模约1000亿元，其他季度到期规模350亿至500亿元。其中3月份是小高峰，7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300亿元以上。　　私募基金意欲接盘　　正如一枚硬币有正反两面一样，任何事情都是有两面性的。嗅觉灵敏的私募人士也紧紧地盯上了即将集中到期兑付的房地产信托这块“肥肉”。不少私募房地产基金已经蠢蠢欲动，试图抄底接盘房地产信托。　　“房地产行业可能会迎来新一轮的兼并热潮，行业洗牌加速，行业集中度提升。而不少私募房地产投资基金也在此时跃跃欲试，伺机接盘。”清科研究中心分析师郑知行对《中国产经新闻》记者表示。　　有媒体报道称，在长三角区域已经出现了私募基金接盘获利的案例。长三角一些三线城市的开发企业在2009年高位拿地，2012年开发企业为了到期兑付，原本在银行抵押的价格为10亿的地块，而准备给基金接盘的价格仅为5亿，基金公司抄底折扣仅为5折。　　有业内人士指出，房地产信托的发行成本一般在17%-20%之间，而房地产基金则普遍高达20%以上。如果基金接盘后的预期收益率比上一个信托产品更高，表面上虽然化解了眼下即将面临的兑付风险，但如果基金接盘信托后到期不能兑付，那么将面临第三次接盘，且兑付成本将更为高昂。　　“房地产基金的接盘虽然能解决房企资金短缺一时之渴，但非根治之法。解决房企流动性困难的根本还是政策扶持以及去化率的上升，否则流动性风险不过是一场击鼓传花的游戏，接盘仅是延迟危机爆发的时间，房地产信托的今天就将是房地产基金的明天。”郑知行表示。　　面对可能会遇到的风险，郑知行建议，私募房地产投资基金接盘时需注意以下几点：房地产基金的接盘目标主要为中小房企，鱼目混珠需谨慎辨别；房地产基金接盘治标不治本，仍需高度关注风险流转；中央调控决心不容小觑，政策对赌风险大。

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