万科动手一季度现金突增69亿正谈10多个项目

保利地产净增加额为6.36亿，金地集团(600383)净增加额为4.53亿，招商地产(000024)为-1.72亿

2009年1月，万科很冷静；2月，也很冷静，3月，有人说万科很保守；4月，万科保守到底。

万科一直说：“判断地产回暖，为时尚早”。

这一切都似乎只是表象。理财周报从相关渠道获得的消息是，万科早已在动手，而且规模不小。

“万科要开始收购了”

“万科近期将要收购其他地产商的项目，消息可能于下个月对外发布。”近日，某不愿透露姓名的知名房地产分析师告诉理财周报记者，至于具体项目，他表示不能详细透露。

此后，理财周报记者向上海的另一位分析师询问相关情况，他说，上市公司方面并未直接向其透露此方面情况，但他通过万科其他部分获悉，万科的确在做收购的事情，“有几个项目，应该不会是上市公司。”

而记者从一位从任职于广州某未上市的地产公司，从事银行融资业务的朋友处获悉，“圈子内流传万科要收购恒大地产的上海资产。”

广州地产专家韩世同则向本报证实，万科近期确实一直在谋求抄底，“但是因为现在行情稳了，政策也变了，大家资金链没那么紧张，所以对方要价高了，据说他们做得不是那么顺利，原来可能更多的想收购，现在部分可能就是合作开发吧。”

而该说法得到了万科某高层人士的证实，他透露，现在万科确实在密集的和其他地产商接触，而且在谈的项目不是几个而是十多个。

“现在整个市场转暖，业内普遍对市场看好，万科的盈利能力又很强。”一位不愿意透露姓名的分析师对记者表示，“万科收购新项目，这个有可能。”

实际上，在市场大幅回暖后，万科可售的项目偏少，使得4月公司的销售增速落后于市场。多位分析人士认为，万科需要增加土地储备，补充库存。

万科转向还是露出真面孔？

万科此举，意味颇丰。

2009年以来，地产市场经历了业内称之为“绝地反弹”的小阳春。但万科并未参与这一兴奋感的营造和分享。

曾经被拿地节奏困扰的金地集团近期出手上海拿地，被市场视为地产新周期的重要信号之一。但万科没有表现出任何的主动，2009年1-4月未增加任何新项目。万科对外界发布的评论甚至是给分析师的说法，都显得千篇一律：

“万科认为短期内宏观经济能否好转，商品住宅市场价格能否上涨仍存在较大的不确定性，未来万科仍将保持一贯的稳健作风，谨慎拿地，规避商品住宅价格上涨预期落空的风险，现金为王，公司公司未来1-2年经营重点将放在通过提升内部管理水平来提升盈利能力方面，控制销售、管理和财务三项费用。” 口风和金地集团、保利地产(600048)、招商地产等明显谨慎得多。

“这周我和他们那边接触，万科仍然特别谨慎，搞得我都想是不是该建议基金撤退了。”上述匿名分析师说。

者甚至让部分分析人士担心，在新的周期中万科能否准确的踏住节奏。“毕竟万科船大了，难以掉头，可能是这个原因。”一家大型上市地产商总裁在接受理财周报访问是曾这样判断。

但上述“万科整合行业”的消息，无疑使得万科谨慎保守到底的形象来了一个一百八十度转弯。谨小慎微的外表下潜伏着汹涌的潮流。

这个矛盾“有两种可能，一种是万科真的坐不住了，要加快运作，那就是转向；二是万科在舆论上压低姿态，为其抄底战略起到氛围上的配合，那这就是露出大鳄的真面目。”北京一位长期跟踪万科的私募基金老总评论。

4个月回笼174.9亿所为何去？

万科一直在为行业整合暗藏力量。

2009年1-4月份万科销售回笼了174.9亿的资金；而2009年一季报显示，万科账面资金达到269.2亿元。而金地集团为53.7亿，保利地产为60亿，招商地产为72亿。

现金流的净增加额更显异常。一季度万科的现金及现金等价物净增加额为69.44亿，而保利地产净增加额为6.36亿，金地集团净增加额为4.53亿，招商地产为-1.72亿。

那么，万科囤积这么多现金到底意欲何为？

“目前万科现金充裕，有较多的资源去把握未来的并购和收购廉价土地的机会。”5月13日刚刚去万科拜访的江南证券分析师张绍坤判断。

此外，万科还有进一步融资计划，据万科方面向张绍坤介绍，万科将倾向于银行渠道。

增加土地储备

“近一段时期以来，各地市场的成交量普遍有所回升，公司在制定年初开工计划时，强调的是‘量出为入’的原则，也就是说尽管年初已有计划，但还会随时根据销售情况进行调整。公司的销售和开工计划是一个自下而上的过程，一线公司通常会通过对销售速度的监控来确定开工计划。鉴于今年以来，公司在各地的销售情况不错，各一线公司也会结合目前项目销售进度情况，调整开工计划。”此前，在接受本报记者采访时，万科的执行副总裁肖莉强调。

“目前存货结构非常健康，其中现房库存只有大约1个多月的销售量，但在建的可售资源还是比较丰富的。”

即便如此，万科仍然被认为需要增加土地储备以补充库存。

国泰君安分析师孙建平：一直在观察万科的存货结构，“截至3月末，842亿存货中，在建产品所占比例达到了54%，扣除8%的完工产品外，拟开发产品占38%。这一方面表明可售面积将具有规模优势，保证公司更快地、充分分享到行业景气复苏和更快、更好地拿地扩张，增强公司未来业绩的保障；另一方面也表明无论对行业前景如何看，都必须要增加土地储备，补充库存。”

即使在在2008年行业低迷的时期，万科也补充了666万平米建筑面积的低地价库存。

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