房企物业忙上市社区万亿市场要抢攻

发布时间：2020-03-03 15:55:23 阅读：次来源：钢丝钳厂家

“下一个中国首富，或许诞生于物业领域。”中国物业管理协会理事会会长沈建忠这句判断，说不定就成为可能。

去年6月，彩生活上市3天后，市值就反超母公司花样年，这样的高估值资本故事成为其他房地产商意欲效仿的典型样本。一年多来，已有多家龙头房企宣布要将旗下物业公司分拆上市，如万科、中海、保利、碧桂园等都把掘金物业服务的战略提上日程。

光大证券此前曾预测，物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元，是“尚待开垦的蓝海市场”。但与此同时，物管公司如何实现资本化，其盈利如何持续，仍然是每一家大牌房企分拆物管时必须面对的问题。

开垦“社区+”万亿蓝海

11月7日，来自两个陌生世界的人们在福州（楼盘）对话—他们要为社区体验做点改变。

这一天，正荣宣布旗下物业联手微信支付，推出全国首个微信定制社区。这个被称作“幸福家”的计划，将在正荣总部福州的润城项目先行先试，预计2016年一季度开放示范区。

在“幸福家”的蓝图中，免费WI—FI覆盖整个社区，让润城项目不再是信息孤岛，这是第一步；接下来，正荣要开微店，推出业主格子铺，引入更多第三方商铺资源；紧接着，“刷脸入户”、“扫码停车”等一系列解决业主困扰的生活细节，今后都可通过微信定制的方式实现。

腾讯微信支付产品总监刘鹏透露，目前全国接入微信支付的社区已有40多个，但都只是实现了微信平台现有的基础功能，而眼下与正荣携手，是微信支付与智慧社区的一次深层次互动。

在正荣物业的平台构想中，微信定制社区是试水的第一步，下一步战略还包含了5个子平台概念，分别是商务服务、生态服务、公益物业、人文服务和金融服务。目前为止，“正荣+”品牌资源整合平台已聚集了不少互联网企业，在此之前，中行E社区、小米智能家居等互联网产品也已植入正荣社区。

“我们会根据业主体验痛点，进一步探索智慧社区的解决方案。”正荣集团物业公司总经理林志伟告诉记者，他们今年有可能在全国12个城市复制和迭代社区产品。

当物业服务成为房企和购房者的痛点，这一切说明，物业和社区O2O风口已开。不只是正荣，曾经不被重视的物业服务正被房企视为下一个金矿。如今，大牌房企也已纷纷加码物业管理领域，推出社区O2O平台，比如万科推出“睿服务”，并配套了APP“住这儿”；绿城亦推出了“幸福绿城”APP，制定了“绿粉+”计划。

在传统房地产开发领域利润下滑，房企纷纷转型之际，物业服务因更轻且有利润空间而被青睐。据记者观察，如中奥到家等物业服务平台有33%毛利率，这个毛利空间甚至远超过了目前很多品牌房企的开发业务。

物业管理领域无疑是具备市场前景的，短期来说，可以产生实在的利润，长期还可挖掘社区O2O的价值。

“数以万计的业主群体是房企最大的财富，以社区服务为切入点为物业板块创造更大的价值，也是房企实现战略转型比较理想的选择。” 仲量联行研究部中国区负责人周志锋分析认为，目前国内房地产市场已逐渐进入存量房时代，未来房企间的竞争也将逐渐转向存量房领域。

在周志锋看来，物业管理作为房地产综合开发后续经营管理的平台，更是房企挖掘产业链下游市场价值的通道。

事实上，传统的物业服务只是一种手段，终极目标是通过这种物业服务获取海量客户。除以上基础的生活服务功能外，社区O2O还可与社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建“社区一公里”微商圈。

明源地产研究院研究员刘策认为，这种盈利模式是一种跨界“拔毛”，有了客户流量和客户数据后，就可以吸引周边商家及其他富有广泛想象力的商家，通过客户流量来赚商家的钱，甚至做金融服务的生意，最终形成一个多方共赢的商业生态系统。

2015年，是众多房企物业社区O2O落地的一年，但目前物管行业的争夺战才刚刚开始，相信未来会有更多的企业加入其中。

按照方正证券互联网高级分析师张常新的测算，随着住户ARPU值（每用户平均收入）和住户渗透率的提升，当渗透率达到80%时，社区O2O的年市场规模将达到4615亿元。社区O2O闭环一旦形成，可不断添加产品和服务来满足住户的各类需求，理论上行业没有天花板，有可能发展成一个万亿级别的行业。

光大证券此前也曾预测，物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元，是“尚待开垦的蓝海市场”。

分拆物业上市“新算盘”

资本市场的眼光也被吸引过来。去年，彩生活分拆上市成功开创了一种新的商业模式，打开了物业管理公司的想象空间，随后，资本市场对于物业管理行业的关注度不断提升。申请物业上市的房企在不断增多，万科、保利、碧桂园、中海、恒大等龙头房企都有明确的分拆物业上市计划。

中海物业率先而为。10月23日，中海物业成功分拆上市，是继彩生活之后行业第二家独立上市的物业公司。几天后，又一家社区服务巨头诞生。

10月26日晚，马斯葛公告，恒大联合腾讯认购公司股份事项已完成，公司拟更名为“恒腾网络”。据悉，恒腾网络将整合恒大的社区资源与腾讯的互联网技术，意在打造全国最大的互联网社区服务商。

尽管各家龙头房企均有做强物业服务公司的计划，但成功牵手腾讯入股，是恒腾网络最大的优势。按照规划，恒腾网络业务将以恒大全国400多个社区为起点，未来覆盖上千甚至上万个社区。

恒大地产投资者关系部经理刘振在东方证券举办的投资峰会上透露，恒大在互联网社区服务产业上的发展规划是到2016年完成9个重点省的试点，预计营业收入在10亿元左右，2017年争取覆盖到恒大在160多个城市的400多个小区，覆盖人口500万，2017年预计收入是16亿元。到了2018年，将拓展恒大以外的300-400个社区，预计总覆盖人口800万-900万人。

物业服务领域正掀起一波资本“混战”。恒大与腾讯入股后，马斯葛股价最高涨幅一度达到138%，而中海物业在上市后短短两日内飙涨了43%。不难想象，未来一段时间，国内可能会出现分拆物管平台上市高峰。

今年8月20日，万科物业已经走过了25个年头。处在当下物业管理行业被资本青睐的风口，万科物业无疑面临很大的机会。万科适时提出了全新目标：从今年开始，用三年时间把物业管理面积由7000万平方米提高到5亿平方米，也就是三年增长7倍。

万科高级副总裁、董秘谭华杰坦言，这是一个野心勃勃的目标。而万科物业CEO朱保全对未来更是信心十足：万科物业要做国内第一个营收百亿的物业公司。

早在今年上半年，万科就为物业管理部门成立了专门的事业部，并拟定发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市。他们开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。万科总裁郁亮表示，万科物业时机成熟之时也会上市。而上市地点并不仅限于内地和香港，“我们有很多选择”。

碧桂园也已将物管分拆提上日程。物业管理及社区相关业务，正被碧桂园视为未来新的利润增长点。碧桂园首席CFO吴建斌指出，碧桂园已将物业管理纳入上市计划中，上市目的地首选A股市场，社区O2O模式也正在紧锣密鼓推进中。

值得关注的是，以“互联网+”为核心的社区O2O概念在房企分拆物管时分外流行。物业公司最令资本市场期待的并非是服务本身，而是其通过增值服务获取利润的能力。尽管目前几乎所有独立上市的物业服务公司均以社区O2O作为卖点，但尚未有一家能让增值服务成为主要利润来源，上市最早的彩生活，其增值服务收入占公司总收入的15%左右，中海物业的占比更低至4.7%，考虑到社区O2O仅仅是增值服务中的一环，实际占比更低。

眼下，物管公司如何实现资本化，其社区O2O盈利如何持续，仍然是每一家大牌房企分拆物管时必须面对的问题。易居智库研究总监严跃进就认为，物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，“未来前景如何，要看物业管理盈利模式的创新”。